Cómo calcular el cash flow inmobiliario
Aprende a calcular el cash flow inmobiliario con ingresos, gastos, hipoteca e impuestos estimados. Incluye fórmula y ejemplo práctico.
Puedes probar tus propios datos en la calculadora financiera de FinMetric para revisar rentabilidad, cash flow y escenarios.
El cash flow inmobiliario mide el dinero que queda después de cobrar alquileres y pagar gastos, impuestos estimados y financiación. Es una métrica clave porque conecta la rentabilidad con la liquidez mensual.
Una operación puede tener rentabilidad bruta atractiva y, aun así, exigir dinero cada mes si la cuota de la hipoteca o los gastos son elevados.
Qué es el cash flow inmobiliario
El cash flow es el flujo de caja neto que genera un inmueble en un periodo concreto. En alquiler residencial suele analizarse mensual y anualmente.
Un cash flow positivo indica que, con los supuestos usados, los ingresos superan los pagos. Un cash flow negativo indica que el propietario tendría que aportar dinero adicional.
Fórmula básica
Cash flow = ingresos por alquiler + otros ingresos - gastos recurrentes - impuestos estimados - cuota hipotecaria.
Para analizarlo bien, conviene separar gastos operativos de deuda. Así puedes entender si el inmueble funciona por sí mismo y cuánto pesa la financiación.
Qué gastos debes incluir
- Comunidad de propietarios.
- IBI y tasas municipales.
- Seguro de hogar y seguro de impago si aplica.
- Mantenimiento ordinario y reparaciones.
- Vacancia o meses sin alquilar.
- Gestión inmobiliaria si delegas la administración.
- Fiscalidad estimada sobre los ingresos netos.
Ejemplo práctico
Imagina un alquiler de 900 euros al mes. Los ingresos brutos anuales serían 10.800 euros. Si los gastos recurrentes suman 2.400 euros al año, quedan 8.400 euros antes de impuestos y deuda.
Si la cuota hipotecaria anual es de 7.200 euros y la fiscalidad estimada son 700 euros, el cash flow anual sería 500 euros. Eso equivale a unos 42 euros mensuales, un margen estrecho ante imprevistos.
Cómo calcularlo con FinMetric
En la calculadora introduce alquiler mensual, meses ocupados, gastos y datos de hipoteca. El dashboard mostrará cash flow mensual y anual junto con otras métricas de rentabilidad.
Después cambia supuestos de vacancia, mantenimiento o interés para ver si el cash flow sigue siendo razonable.
Disclaimer
Información orientativa. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Revisa cada operación con datos actualizados y, si procede, con profesionales cualificados.
Preguntas frecuentes
¿Cash flow positivo significa buena inversión?
No necesariamente. Es una señal útil, pero también debes revisar precio, riesgo, fiscalidad, estado del inmueble, liquidez y escenarios.
¿Debo calcularlo mensual o anual?
Ambos. El mensual ayuda a ver liquidez y el anual permite comparar con rentabilidad, impuestos y gastos no mensuales.